За первый квартал текущего года снизилась вакантность в бизнес-центрах Минска. Девелоперы приспособились к работе с рублевыми ставками. Это следует из отчетов консалтинговых компаний NAI Belarus и «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».
На рынке предложения особых изменений не произошло. В январе – марте состоялся запуск долго находившегося в высокой степени готовности бизнеса-центра (5,9 тыс. кв. м) в составе МФК «Камелот» на ул. Мазурова.
В то же время сократилось количество свободных помещений в столичных БЦ. По оценкам NAI Belarus, уровень вакантности с конца I квартала 2023 г. к I кварталу 2024 г. уменьшился вдвое. Если раньше простаивало примерно 20% площадей от всего предложения, то сейчас – около 10%. Так, вакантность в БЦ Silver Tower и Rubin Plaza практически сведена к нулю, хотя еще в третьем квартале прошлого года там хватало пустующих офисов.
Расчеты «Коллиерз» также говорят о том, что вакантность в первые месяцы 2024 г. продолжает снижаться. По словам экспертов, в некоторых бизнес-центрах остался минимум свободных площадей, многие сократили вакантность до 10% и менее, что в целом отразилось на ее снижении на 1 процентный пункт до 17%.
Если годом ранее основным двигателем спроса являлась ротация, то в прошедшем квартале было характерно чистое поглощение площадей. Заметно активизировались российские компании в Беларуси. В первой половине 2023 г. шла речь о том, что они «прощупывали» рынок аренды, а уже со второго полугодия 2023 г. и в начале 2024 г. заключают договоры. Например, недавно «Тинькофф» арендовал 10 тыс. кв. м в бизнес-центре рядом с цирком и парком Горького из-за роста штата сотрудников.
Наряду с этим наметился тренд на возврат персонала в офисы. Насколько долгосрочным он будет, покажет время.
Начавшийся во второй половине 2023 г. осторожный рост ставок, связанный со снижением вакантности, продолжился в январе – марте нынешнего года.
На этом фоне фиксируется повышение интереса к бóльшим площадям, что связано с исчерпанием предложения малоформатных (30–50 кв. м) офисов в качественных бизнес-центрах. «Рост ставок на небольшие площади положительно влияет на востребованность более крупных офисов. Такие площади, как правило, предлагаются по меньшей ставке, что не приводит к увеличению суммарных арендных затрат», – отмечают эксперты.
Впрочем, большая часть сделок на рынке осуществляется в ценовом диапазоне 26–36 рублей за кв. м.
С начала 2024 г. ужесточился подход к дедолларизации аренды. На законодательном уровне полностью исключена привязка ставок к любого рода иностранным валютам или «условным единицам» и иным эквивалентам, которые даже косвенно могли бы подразумевать иной номинал, кроме белорусского рубля.
– В целом рынок, который весь 2023 год проработал в рублевом поле, без особых эмоций отреагировал на более жесткие изменения. Контрагенты уже «притерлись» за год и, как правило, отрегулировали те моменты, которые могли бы привести к разногласиям в случае возможных потерь от девальвации рубля, – сказал партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
Аналитики отмечают, что во многом стабилизация ситуации для действующих игроков случилась из-за того, что на рынке не появилось новых крупных объектов. Не состоялся ввод в эксплуатацию бизнес-центров на ул. Софьи Ковалевской (G-S PLAZA «Жемчужина»), на ул. Нововиленской («Левада») и пересечении пр. Победителей и ул. Саперов (проект компании «БелГлобалГарант»). В высокой степени готовности простаивает «Шантер Хилл» в конце пр. Победителей. Продолжается строительство «Газпром Центра» на месте автовокзала «Московский» и делового центра в районе жилого комплекса «Минск Мир». Если год назад башни комплекса, известного как Международный финансовый центр, находились на уровне 8-9 этажей, то к концу марта 2024 г. главная башня комплекса вышла на уровень 34 этажа. По оценкам экспертов, до конца года в Минске может быть введено 80 тыс. кв. м офисов.
